以前のトピックスにて、『空き家』問題に関するトピックスを取り上げました。

【『空き家』問題が深刻化している？対策と活用方法とは】

この空き家問題に関して政府も問題視しており、平成２７年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。

（＝通称、『空き家特措法』　本稿では以下、通称にて記載いたします。）

この法律は５年経過毎に見直しを行うことが附則にて定められており、令和３年に最新の改正ガイドラインが国土交通省より周知されています。

今回のトピックスでは空き家特措法と、それに伴う罰則等の概要についてご紹介いたします。

まずはじめに、そもそもなぜこの空き家特措法が制定されたのか、について確認してみましょう。

1-1．特措法制定の背景

■平成25年時点で空き家は全国８２０万戸と増加傾向にあり、多くの自治体が空家条例を制定するなど、全国的に対策が課題となっていた。

■適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観の観点から地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていた。

■地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用の為に対応が必要だった。

1-2．空き家の定義

■「空家等」‥建築物又はこれに付属する工作物であり、居住その他の使用がなされていない事が常態であるもの及びその敷地

■「特定空家等」‥次の①～④の状態に該当するものをいう

※基本指針の改正により、「将来著しく保安上危険又は著しく有害な状態になることが予見される」空家等に関しても、特定空家等に含まれることになりました。

上記は国土交通省より発行されている『空家等対策特別措置法について』の資料より抜粋したものです。

⇒外部リンク「空き家対策の推進に関する特別措置法関連情報」国土交通省

使われていない空き家を管理せずに放置していることにより老朽化が進み、火災が発生したり地震による倒壊の危険性があったり、さらには犯罪の温床になったりと地域住民に様々な被害や悪影響を及ぼしている現状が問題視されていました。

そこでこの法律が施行されたことにより、市町村単位で以下の施策が可能となりました。

1-3．施策の概要

• 空家等への立入調査
• 所有者等を把握するための固定資産税情報の内部利用
• 空家等及びその跡地の活用
• 空家等対策の円滑な実施に要する費用補助、税制上の措置
• 適切な管理のされていない空き家を「特定空家等」に指定
• 特定空家等に対する除却、修繕、立ち木伐採措置への助言・指導・勧告・命令
• 行政代執行による強制執行

具体的措置は以下の資料のとおりです。

（※国土交通省資料『空家等対策特別措置法について』より抜粋）

本来であれば特定空家に指定される前に対策を講じるべきではありますが、上記の概要のうち、所有者が実際に不利益を被る事になるのは⑥の勧告～となります。

指導の段階では具体的な罰則等はありませんが、勧告を受けると固定資産税等の住宅用地特例から除外されてしまい、以降、罰則が重くなっていきます。

2-1．そもそも所有者が空き家を放置している理由

そもそもなぜ所有者（または諸州者の相続人）は、空き家のままで放置しているのでしょう。

諸々の理由はあるでしょうが、主に次の要因が考えられます。

不動産の所有者は毎年、固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。

場所にもよりますが、自身の住居の固定資産税や都市計画税（賃貸の場合は家賃等）の他にこれらを支払うとなるとそれなりに負担は大きいでしょう。

しかしマンションや戸建て等の居住用不動産の場合、軽減措置により１／３、最大で１／６まで減額することが可能となります。

これは居住用建物が存在することが前提であり、もし空き家を解体してしまうとこの軽減措置が受けられなくなるため、空き家のままでも放置している方が多いのです。

空き家とひとまとめにしても、その規模は異なります。

解体費用は建物の大きさや敷地の広さにより、場合によっては百万円単位の費用負担が想定されます。

日本の土地利用には、都市計画法により一定の制限がかけられています。

現在の空き家が建っている地域が市街化調整区域（予め建築用途が定められている区域）に含まれていた場合、元々は規制がなく自由に戸建てを建築出来ていたとしても、解体後にはその土地に建物建築が出来なくなってしまった、というケースもあるのです。

元の所有者が亡くなり、誰が相続するか確定できないと、そもそもその後の管理・解体・リフォーム等を行うことが出来ません。

2-2.固定資産税の軽減措置の除外

上記の①を是正する為、勧告を受けた特定空家に対して、固定資産税等の住宅用地特例から除外する措置を設けました。

特例除外されると当然減額されませんので、最大で今までの６倍の税金が課せられます。

2-3．５０万円以下の過料

勧告を受けてもなお是正措置を講じないままの場合、先述した住宅用地特例からの除外の他、改善命令が出され、５０万円以下の過料が課せられます。

2-4．行政代執行による家屋の解体

改善命令を受けてもなおそのままの場合、行政による代執行となります。

多くは建物の解体となりますが、当然、その費用は所有者へと請求されます。

請求額は数百万円といった額となる場合もあり、払えない場合は土地部分を差押えられる事もあるでしょう。

令和３年の改正により特定空家の対象が拡大し、今後一層、締めつけは厳しくなることが予想されます。

ここまで読まれた方はデメリットしかないの？と思われる事でしょう。

もちろん、デメリットのみ、では批判も増えるため、税制上の優遇や自治体等への助成金という形でのメリットもあります。

3-1．譲渡所得の特別控除

相続が発生した日から起算して３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、亡くなった方の居住用の家屋を相続した相続人が、耐震リフォーム（元々耐震性がある場合は不要）を施した家屋と敷地、または家屋を取壊し更地となった土地を売却（譲渡）した際の譲渡所得から３，０００万円が特別控除されます。

（※国土交通省資料『空家等対策特別措置法について』より抜粋）

空き家とは言え、不動産売却（譲渡）した際の所得税や住民税の負担を考えますと、この特別控除の存在はありがたいでよね。

また、自治体によって「空き家バンク」と銘打って、空き家物件情報をホームページ等で広く情報を募集し、移住・交流希望者に提供する取り組みを行っています。

所有者側からすればこちらに登録することで、賃貸等により空き家の有効活用となり、行政側としても特定空家等を減少させる施策となる為、広く利用を促しているようです。

（※国土交通省資料『空家等対策特別措置法について』より抜粋）

令和３年度の改正によって、「将来著しく保安上危険又は著しく有害な状態になることが予見される」空家等も特定空家等に含まれるようになった事から、今後より一層の厳罰化が進められることが推察されます。

また、２０２４年より相続に関する登記申請の義務化される背景からも、政府がこれまで以上に空き家対策に本腰を入れている姿勢が伺えるでしょう。

これまでは空き家のままで放置していた、という所有者の方も、今後は「管理・活用・売却」のいづれかの方針を講じていく必要があります。

また、そもそも相続発生後に所有者が確定できていない不動産に関しては、まずは相続登記をしない限りその後の展開を検討することが出来ません。

当法人では、相続登記の申請はもちろんのこと、提携の多数の不動産会社ネットワークを駆使し、その後の活用・売却についてもサポートさせて頂きます。

空き家問題にお困りの方は是非一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまでお気軽にお問い合わせください。

日本では現在、『空き家』が多く、年々増加傾向にあります。

都内近郊にお住いの方はピンとこないかもしれませんが、総務省の直近平成３０年の統計では、空き家の戸数は８４８万９千戸となり、空き家率は全国の総住宅戸数の13.6％と過去最大の割合となっています。

空家の内訳として特に顕著なのが、「賃貸用」「売却用」「二次的住宅（別荘等）」のいずれにも該当しない「その他の住宅」（転勤・入院等のために居住世帯が長期にわたり不在の住宅や、建て替えなどで取壊し予定のもの、その他空き家の区分の判断が困難な住宅がもの）で、平成２５年の統計時より9.5％も増加しています。

⇒（参考）総務省統計局『平成３０年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計』

地方だけではなく、東京都10.6％、神奈川県10.8％、埼玉県10.2％、千葉県12.6％と、１都３県だけ取り上げても平均10％強の空き家率であることから、全国的にみると今後ますます加速していく事が懸念されます。

空き家増加の主な要因としては、

といったものが挙げられます。

現状の問題を大別すると下記のようになります。

①に関しては、自分は別の家に住んでいて、直近で何か対策をする必要がないため、そのままになっている、といったケースが多いようです。

特に固定資産税がそれほどかからない場所の物件を所有している場合、面倒な手続きをする事を考えるとたいした痛手ではないし、売却しても思ったような金額にならない、と判断する方もいるでしょう。

②に関しては、元の所有者に相続が発生したが、遺産分割協議がまとまっていない、またはそれほど価値がないため税務申告も必要なく、次の所有者が決まらないままになっている、といったケースです。

いずれにしても、機を逃してしまうと改めてどうこうするのはなかなか大変なものです。

上述したような事態を踏まえ、国としても適正に管理されない空き家等が周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしている事を鑑み、『空家等対策の推進に関する特別措置法』（以降この記事では『空家特措法』と略します。）を制定し、平成２７年５月２６日より全面施行となりました。

この空家特措法では、税制措置や財政支援措置等で空き家の活用・除去の促進を促すほか、特にそのままの状況にしておくことが不適切である「特定空家等」に該当する場合、そのままにしておくと税制控除が除外されたり、罰金や最終的に行政代執行により撤去・解体されるケースもあります。

空家特措法についての詳細は別トピックスにて取り上げる予定ですので、そちらもご参照下さい。

現状では対象となっていない建物でも、劣化によって今後いつ特定空家等の対象となるかはわかりませんので、何らかの対策を検討する方が良いでしょう。

⇒（参考）環境省『空家等対策の推進に関する特別措置法の概要』.pdf

空き家を資産として考えた際に、

のいずれかが想定されます。

いずれの方法にしても、所有者でないと売買契約、建て替え工事等の契約が出来ませんので、現所有者が既に亡くなっている場合は相続登記が必要となります。

不動産の名義変更はご自身で行うことも出来ますが、必要書類等、複雑かつ煩雑な手続きの為、司法書士等の専門家にご依頼する事をお勧めします。

相続手続に関しては、別のトピックスでも取り上げておりますのでご確認下さい。

⇒『相続登記の義務化』はこちら

現所有者がご存命で管理だけ任されている状況の場合、所有者の年齢によっては将来的に認知症が懸念されます。

不動産に関する契約行為には本人の意思確認が必須となりますので、認知症になってしまった後では管理・運用等が出来なくなります。

そうなってしまう前に家族信託等を使って、所有者が認知症となってしまった後も引き続き管理・運用を出来るように対策しましょう。

家族信託の仕組み概要につきましては、下記の信託専門サイトのトピックスより詳細をご確認下さい。

⇒信託専門サイト　信託トピックス一覧へ

相続・生前対策は、実際に何かしらの出来事が起こってから初めて考える人が多く、差し迫った状況でないと後回しになりがちです。

しかし実際にいつかやろうと思っていても、時間の経過とともにどんどんと面倒になってしまうものですので、思い立ったらまずは一度、専門家に相談することをお勧めいたします。

実家の名義変更、遺言や家族信託等の生前対策をご検討の方は、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。