相続登記については、以前に複数の記事を掲載してきました。

今回は、相続した不動産（建物）の名義変更を放置した結果、不利益を被ってしまった方のご相談内容を取り上げて行きたいと思います。

まず、前提情報として登記手続きについてご説明致します。

土地や建物の物理的現況を調査測量の上、その内容を登記します。

増築等現況に変更が生じるごとに、その変更から１カ月以内に登記申請をしなければ過料制裁を受けてしまいます。

土地は、登記されていないということがほとんどありません（相続登記を除く）が、建物は新築後１カ月以内に登記をしないといけないところですが、現実には古い建物や田舎の建物はあまり登記がされていないことがしばしば見受けられます。

建物が登記されていないとは、『現地に実際に建っており、役所の課税もかかってきているが、登記所にて登記されていない状態（つまり正式に世の中に登録されていない状態）』であり、人に例えて言えば、出生したが親が出生届を提出していないため無戸籍状態になってしまっている、と捉えると分かりやすいかと思います。

この表示登記の申請は、司法書士ではなく土地家屋調査士が申請します。

所有権に関する登記（権利部甲区）、所有権以外の登記（権利部乙区）の２つの区分に従って、所有権移転や抵当権設定等が発生した場合、登記申請をします。

現行法上、権利の登記は義務ではなく、自分の権利を第三者に対抗（主張）する為に自分の為にするものと位置づけられ、この登記申請は通常、司法書士が代理申請していきます。

まれに弁護士が登記申請する場合もありますが、一般的には登記法に精通しているのは司法書士と言われており、ほぼ９割の登記申請を司法書士が申請しています。

今回の相談事例は以下のとおりです。

弊社担当の司法書士は、じっくりと資料を精査しヒアリングをして、あることに気が付きました。

なんと、当時その建物を建てた方は、祖母ではなく祖父だったのです。

また、祖母と言う方は祖父の後妻であり、前妻血族であるご相談者様と、本件の固定資産税納税者とされている祖母との間には、相続関係が全くなかったのです。

実際に、表示登記において利用する所有権証明書としての建築確認済証は、祖父名義で保存されておりました。

祖父が建物を建設後にお亡くなりになり、後妻（祖母）が納税代表者となっていたのでしょう。

役所の納税通知書の名義人は、所有者ではなく固定資産税を支払ってくれる方名義に設定されることが良くあります。

今回もそのケースと思われます。

建物の所有権は、民法上の請負契約において、材料を提供した人に帰属します。

この民法の規定をもって、不動産登記法でも建築確認済証は誰名義になっているのか、建築を請け負った建築業者から誰が建物の引渡しを受けたのか、を確認して所有権者を登記します。

相続が開始した対象不動産が未登記家屋の場合、建物を建てた人、つまりは建物の所有権者（以下、原始所有者と言います）は誰なのか、その建物の歴史を追っかけて行きます。

ここで、本件の相続関係を見て行きましょう。

相談者の方は、原始所有者である亡祖母（前妻）側の亡長男の相続人であり、亡祖母（後妻）との相続関係がありません。

もし、納税通知書のとおり、亡祖母（後妻）が本件の建物を建てたとすると相続権は一切なく、相続登記が出来ないのです。

本件の場合、建築確認済証が祖父となっていましたが、当初建築を請け負った建築会社も不明である為、建築業者の引渡証明書を取り付けることが出来ず、役所の課税台帳の名義が誰になっているかが所有権を確定するカギとなります。

弊社担当の司法書士が提携の土地家屋調査士と打合せの上、役所と掛け合い、原始所有者を祖父と書き換えてもらうことにより、相談者も相続人扱いとなり、なんとかこの未登記家屋の相続登記は事なきを得る事ができました。

このように登記を放置すると、その場では問題ないですが、最終的に時間も費用も通常の登記手続きの何倍もかかってきます。

また、２０２４年より相続登記は義務化されますので、そのままにしていると罰則が適用されることになってしまいます。

⇒『相続登記の義務化』についての記事はこちら

弊社では、相続手続において表示登記、権利の登記、税務、訴訟に詳しい司法書士がチーム体制でご相談に対応致します。

時間が経過してしまうと、場合によっては登記が出来なくなるケースもありえますので、まずは一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にご相談ください。

日本では現在、『空き家』が多く、年々増加傾向にあります。

都内近郊にお住いの方はピンとこないかもしれませんが、総務省の直近平成３０年の統計では、空き家の戸数は８４８万９千戸となり、空き家率は全国の総住宅戸数の13.6％と過去最大の割合となっています。

空家の内訳として特に顕著なのが、「賃貸用」「売却用」「二次的住宅（別荘等）」のいずれにも該当しない「その他の住宅」（転勤・入院等のために居住世帯が長期にわたり不在の住宅や、建て替えなどで取壊し予定のもの、その他空き家の区分の判断が困難な住宅がもの）で、平成２５年の統計時より9.5％も増加しています。

⇒（参考）総務省統計局『平成３０年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計』

地方だけではなく、東京都10.6％、神奈川県10.8％、埼玉県10.2％、千葉県12.6％と、１都３県だけ取り上げても平均10％強の空き家率であることから、全国的にみると今後ますます加速していく事が懸念されます。

空き家増加の主な要因としては、

といったものが挙げられます。

現状の問題を大別すると下記のようになります。

①に関しては、自分は別の家に住んでいて、直近で何か対策をする必要がないため、そのままになっている、といったケースが多いようです。

特に固定資産税がそれほどかからない場所の物件を所有している場合、面倒な手続きをする事を考えるとたいした痛手ではないし、売却しても思ったような金額にならない、と判断する方もいるでしょう。

②に関しては、元の所有者に相続が発生したが、遺産分割協議がまとまっていない、またはそれほど価値がないため税務申告も必要なく、次の所有者が決まらないままになっている、といったケースです。

いずれにしても、機を逃してしまうと改めてどうこうするのはなかなか大変なものです。

上述したような事態を踏まえ、国としても適正に管理されない空き家等が周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼしている事を鑑み、『空家等対策の推進に関する特別措置法』（以降この記事では『空家特措法』と略します。）を制定し、平成２７年５月２６日より全面施行となりました。

この空家特措法では、税制措置や財政支援措置等で空き家の活用・除去の促進を促すほか、特にそのままの状況にしておくことが不適切である「特定空家等」に該当する場合、そのままにしておくと税制控除が除外されたり、罰金や最終的に行政代執行により撤去・解体されるケースもあります。

空家特措法についての詳細は別トピックスにて取り上げる予定ですので、そちらもご参照下さい。

現状では対象となっていない建物でも、劣化によって今後いつ特定空家等の対象となるかはわかりませんので、何らかの対策を検討する方が良いでしょう。

⇒（参考）環境省『空家等対策の推進に関する特別措置法の概要』.pdf

空き家を資産として考えた際に、

のいずれかが想定されます。

いずれの方法にしても、所有者でないと売買契約、建て替え工事等の契約が出来ませんので、現所有者が既に亡くなっている場合は相続登記が必要となります。

不動産の名義変更はご自身で行うことも出来ますが、必要書類等、複雑かつ煩雑な手続きの為、司法書士等の専門家にご依頼する事をお勧めします。

相続手続に関しては、別のトピックスでも取り上げておりますのでご確認下さい。

⇒『相続登記の義務化』はこちら

現所有者がご存命で管理だけ任されている状況の場合、所有者の年齢によっては将来的に認知症が懸念されます。

不動産に関する契約行為には本人の意思確認が必須となりますので、認知症になってしまった後では管理・運用等が出来なくなります。

そうなってしまう前に家族信託等を使って、所有者が認知症となってしまった後も引き続き管理・運用を出来るように対策しましょう。

家族信託の仕組み概要につきましては、下記の信託専門サイトのトピックスより詳細をご確認下さい。

⇒信託専門サイト　信託トピックス一覧へ

相続・生前対策は、実際に何かしらの出来事が起こってから初めて考える人が多く、差し迫った状況でないと後回しになりがちです。

しかし実際にいつかやろうと思っていても、時間の経過とともにどんどんと面倒になってしまうものですので、思い立ったらまずは一度、専門家に相談することをお勧めいたします。

実家の名義変更、遺言や家族信託等の生前対策をご検討の方は、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。

昨年の令和３年４月２１日、紗議員本会議において、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正が可決されました。

これにより令和６年度を目途に、これまで義務ではなかった『相続登記』が義務化される事になります。

今回のトピックスでは、ここに至るまでの経緯と、今後予定されている施策の概要について取り上げていきたいと思います。

近年、全国で所有者不明土地が年々増加している、と懸念されています。

もともと住んでいた住民が亡くなった後の不動産の登記所有者が未定だったり、または所有者の生死が不明状態である、という意味です。

こういった状態ですと、地域住民はもちろん国や行政の介入もままなりません。

元々は綺麗に手入れされていた状態でも、住人が居なくなった後は建物は老朽化し、土地は荒れ果ててしまいますので、その一帯の値域の景観を損なってしまいます。

そればかりか、隣家に老朽化した建物の倒壊の危険性が出てきたり、不法に占拠する者が現れ、犯罪の温床にすらなりかねません。

過疎化している地方はもとより、都心部でも高齢者が一人暮らしをしていたりすると、遠方に相続人がいる場合や、遺産分割で揉めている場合などは、上述したような状況になりかねません。

国土交通省の調べでは、平成２９年度時点で、所有者不明土地の割合は２２％とのデータがあり、高齢化の進展による死亡者数の増加等により今後ますます深刻化が予想されています。

しかしそもそも、なぜ『所有者不明』の状態になってしまうのでしょう？

その大きな要因として挙げられるのが、『登記』の問題です。

ここでポイントとなるのが、『誰が住んでいたか』ではなく、『法務局で管理している登記情報において、誰が所有者として登記されているか』という点です。

「実家に住んでる父親に相続が発生、名義を自分に変更しようとしたら、実は不動産の名義が祖父母のままだった。」

こういった内容でご相談に来るお客様は、実はさほど珍しくありません。

『子供が一人だから』『先祖代々、長男が継いできたから』といった理由で、親族間では問題にならずに不動産の登記名義人が変更されないまま、最終的に関係者が亡くなってしまう事もしばしばあります。

そこでいざ名義を変更しようとすると、下記の図のように相続関係が思いの外複雑になっていて、遺産分割協議がなかなか進まなかったり、分割案で揉めた結果そのままになってしまったり、という状況が発生しがちです。

このような状態を改善しようと国側で相続人を特定し周知するため、嘱託による調査を行っていましたが、あまりに数が多く、現状思うように進んでおりません。

また、誰が相続するかは決定したが、相続人それぞれが対象の不動産とは別の場所におり、「いつかはやらなければならないけれど、義務ではないし、罰則もないし、、、」と登記が先延ばしになり、手入れや売却もしないまま荒れ地となっている土地等もあります。

そういった様々な事情による結果、前述した問題が引き起こされており、今回の法改正に踏み切ったというわけです。

現在、法務省では下記のページにて今後の方針・施策を打ち出しています。

⇒外部リンク【法務省ホームページ『所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し』】

詳細はこちらをご確認頂けますが、いくつかの大きな項目で改正点があります。

今回は相続登記の義務化に絞って、簡単に要約し取り上げてみましょう。

上記のとおり、登記申請の義務化と、申請を怠った場合のペナルティ（＝過料）が明確となりました。

過料についての『正当な理由』の具体的な内容は、今後の通達等で予め明確化されるようです。

また、過料を科す際の具体的な手続についても、事前に義務の履行を催告する、など省令等で明確に規定される予定です。

現時点で登記申請ができていない相続人の方の中でも、本当ならば早く名義変更したいところだが遺産分割協議がまとまらない、遺言の有効性に疑義がある、等の正当な理由で登記が難しい方もいるでしょう。

そういったケースも踏まえ、新たに『相続人申告登記』が創設されます。これは、

といった内容を法務局の登記官に申し出る事で、登記官が職権により『申請義務を履行したとみなす』という内容の登記を付記する事になります。

この相続人申告登記をする事で、３年経過後に遺産分割が成立した場合でも、遺産分割成立から新たに３年以内に登記申請をすれば義務履行となります。

なお、こちらの申請は司法書士等の第三者が代位申請したケースでも義務履行があったとみなされます。

いかがでしたでしょうか。

今回は相続登記の義務化に絞って取り上げましたが、その他の改正点については別のトピックスにて今後取り上げていきたいと思います。

特に注目したい点で、『過去の相続に関しても施行後は申請義務が生じる』ことが明確となっています。

今回の法改正を機に、登記申請を早めに済ませておきたい、そのままになっていた遺産分割について整理したい、などお考えの方は、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、是非一度お気軽にご相談ください。

相続登記には申請期限が存在しません。

しかし、登記を放置したままだと相続人やその子らが不利益を被る危険性があります。

今回は、相続登記の必要性と放置した時のリスクを改めて見ていきましょう。

前提として相続登記は、現時点では申請義務がありません。

また、申請期限もありません。ただし、相続登記の義務化について国で議論が進んでおり、将来的に義務化される可能性があります。

⇒２０２４より義務化となる予定です。詳細は別のトピックスにてご紹介いたします。（令和３年１０月更新）

登記申請は自分で行うこともできますが、申請には専門的な知識が要求されます。また、法務局は公的機関の為、平日にしか手続きが出来ません。

修正事項があれば何度も足を運ぶ必要があるとなると、お仕事をされている方はなかなかハードルは高くなるでしょう。

また、相続登記そのものにも費用がかかります。

相続登記の場合、登録免許税として不動産評価額の１０００分の４（０．４%）を収入印紙で納める必要があります。（固定資産税の納税通知書や評価証明書を参考）

例えば、1億円の土地の移転登記であれば、登録免許税として４０万円かかります。さらに、登記手続を司法書士に依頼すると、別途報酬を支払わなければなりません。

こうして見ていくと、これらの負担を避けようとして、相続登記をしない人も珍しくはありません。

ご両親と同居されていた方が相続発生後も登記をせず、現状のまま住み続けている等、一定数の方がそのままになっているのも頷けます。

しかし、そのままにしておくことで『思わぬ事態に巻き込まれてしまった！』といったトラブルが発生しかねません。どんなリスクがあるのか、一つずつ見ていきましょう。

相続登記を放置すると、以下のリスクが生じます。

遺産分割協議により不動産を取得したにもかかわらず、相続登記をしていないと、他の相続人の債権者等から不動産の持分を差し押さえられるおそれがあります。

また、他の相続人が勝手に法定相続分に基づく相続登記をして共有持分を第三者に売却する危険性もあります。

この場合、相続登記をしていないため、その不動産についての権利を第三者に対して主張することはできません。

自分が不動産を取得した旨の相続登記をしていないと、相続した不動産を後日売却したり、抵当権を設定することができません。

遺産相続時に登記をしていなかったため、何年か後に急を迫られて売却しようとしたところ売却できずに、結果差し押さえられてしまった、なんて話も耳にします。

不動産所有者が亡くなった後、何年も相続登記をせず放置していると、その不動産の権利を有する相続人が亡くなってしまう事もあります。

この場合、不動産の権利はさらにその配偶者や子供達などに承継されます。

その結果、不動産の権利者が多数に膨れ上がり、相続登記を行おうにも全く行方知らずの人がいる、など相続人間の合意形成が難しくなってしまう可能性があります。

⇒【法定相続人とその見分け方】はこちら

不動産所有者が亡くなった際（一次相続）に相続登記をしなければ、その不動産の権利を取得した相続人は登記費用を支払わなくて済みます。

しかし、当該相続人が亡くなった場合（二次相続）、二次相続時の相続人が権利を取得するためには、一次相続と二次相続の相続登記の両方を申請しなければなりません。

よって、二次相続時の相続人は、二次相続時の相続登記費用に加え、一次相続時の相続登記費用まで負担しなければならない可能性があります。

※２０１８年４月１日から２０２１年３月３１日までの間は、相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置があります。

相続物件に所有者のみが住んでいた場合、相続が発生するとその物件は空き家になる可能性があります。

相続人間の合意で誰かが所有するという話でまとまったとしても、登記をせずに遺産分割協議書等も用意していなかったときに、物件が倒壊してしまったとしましょう。

この時何かしらの被害が出た場合、その賠償責任は法定相続人に問われることになります。

登記をしていなかったことで、所有意思のなかった相続人にまでその責任が及んでしまう事もあるのす。

近年増加している空き家問題はこういった危険性も含んでいるのです。

以上、相続登記を放置するリスクについて取り上げてみました。

相続登記はご自身だけではなく、配偶者・子供や孫の世代にも関わる問題です。

新たな所有者となる相続人の権利を守る事はもちろん、所有者とならない方にとっても、不測の事態の際に責任の所在を明示する事が出来ます。

相続が生じた場合は、遺産分割協議と相続登記を早めに済ませることが肝心です。

当法人には相続問題に強い司法書士・行政書士が専門チームでご対応しておりますので、是非一度、目黒区学芸大学駅、渋谷区マークシティの司法書士法人行政書士法人鴨宮パートナーズまで、お気軽にお問い合わせください。

お気軽にご相談ください。